Betaald uitstel van ontruiming: wat je als verhuurder moeten weten over huurbescherming
Geplaatst op: 7 februari 2025
Stel dat de huurovereenkomst eindigt en de huurder vraagt om uitstel voor ontruiming, zodat hij nog wat tijd heeft om een nieuwe huurwoning te vinden. Je wil daarin meedenken met de huurder. Kan dit onbedoeld een nieuwe huurovereenkomst worden? De Hoge Raad heeft hier onlangs een belangrijke uitspraak over gedaan.
De situatie: tijdelijk uitstel van ontruiming
Een moeder huurde een woning en haar kinderen woonden bij haar in. Na haar overlijden moesten de meerderjarige kinderen de gehuurde woning verlaten. De kinderen wisten dit, maar hadden tijd nodig om andere woonruimte te vinden. Ze vroegen de verhuurder om uitstel. De verhuurder ging akkoord en sprak met hen af dat ze nog een paar maanden in de woning mochten blijven tegen betaling van een bedrag gelijk aan de huur. Deze afspraken legden zij vast in een vaststellingsovereenkomst. Later verlengden ze de overeenkomst nog een keer. De kinderen namen vervolgens de stelling in dat hierdoor sprake was van een huurovereenkomst. Zij beriepen zich op de wettelijke huurbescherming om in de woning te kunnen blijven. De verhuurder stapte naar de rechter.
Wat zeggen de rechters?
De kantonrechter gaf de kinderen gelijk: de rechten en verplichtingen voldeden aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst en dus was sprake van huur en huurbescherming. Dit is in lijn met wat we de afgelopen jaren ook hebben gezien in de jurisprudentie. Het Hof concludeerde echter dat geen sprake was van huur.
De Hoge Raad houdt vast aan de hoofdregel, zoals ook door de kantonrechter genoemd: er wordt aan de wettelijke omschrijving voldaan en dus is er in principe sprake van huur. De Hoge Raad formuleert echter een uitzondering op deze hoofdregel:
“Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.”
Of deze uitzondering zich voordoet, hangt dus af van de gemaakte afspraken. Ook is belangrijk om na te gaan of het past binnen de huurbescherming om de overeenkomst niet als huur te kwalificeren.
Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Je kan als verhuurder tijdelijk uitstel van ontruiming geven en daar een vergoeding voor vragen, zonder dat dit automatisch betekent dat er sprake is van huur. Het is daarvoor belangrijk dat je duidelijke afspraken maakt. Wij staan voor je klaar om je te adviseren. Hiervoor kan je contact opnemen met onze huurrechtadvocaten.