Koop- en verkoop

Het aankopen en verkopen van onroerend goed gaat samen met veel rechten en plichten. Je wilt zo goed als mogelijk weten wat je krijgt, wanneer je dat krijgt en of er nog aanvullende afspraken nagekomen moeten worden.

Het is erg verstandig de koop- en verkoop van onroerend goed vast te laten leggen in een schriftelijke overeenkomst. Voor woonhuizen die door particulieren worden gekocht is dit zelfs wettelijk verplicht. Die hebben bovendien 3 dagen bedenktijd na het ondertekenen van de  overeenkomst. Zo’n overeenkomst wordt in de volksmond vaak 'een voorlopig koopcontract' genoemd, maar dat is verwarrende naam, want er is niets 'voorlopigs' aan!

De eigendom van onroerend goed gaat pas over nadat de notaris een en ander in een notariële akte heeft vastgelegd, die vervolgens bij het openbaar toegankelijke register van het Kadaster wordt ingeschreven.

Beoordelen van een koopovereenkomst

Bij het beoordelen van een koopovereenkomst is het altijd fijn als een onafhankelijk persoon met je meekijkt. Want is het perceel ook vrij van enige lasten? Rust er bijvoorbeeld geen aparte hypotheek of erfdienstbaarheden op het perceel? Geeft het bestemmingsplan de gewenste bestemming weer? Achteraf – na levering – wil je immers niet voor verassingen komen te staan…

Particuliere koop vs bedrijfsmatige aan- of verkoop

Bij particuliere verkoop van woningen wordt de koopovereenkomst meestal door een makelaar opgesteld op basis van het NVM model. Helaas zien wij dat er over deze koopovereenkomsten ontzettend veel geprocedeerd wordt. Dat heeft twee oorzaken.

1) In het standaardmodel van de NVM staat in artikel 6.3 dat “de woning alle eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning vereist zijn”. De Hoge Raad heeft bepaald dat die clausule als een garantie moet worden gezien. Als er dan nadien een bepaald gebrek wordt geconstateerd ontstaat al snel verschil van mening of dat gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik als woning. Als er asbest in het dak zit wel, maar asbest in de tuin? Twee slechte sporen in de kap wegens houtworm leiden niet tot een instortend dak, maar als dat er 10 zijn?

2) Een tweede oorzaak is dat makelaars niet altijd zo precies of zo goed zijn in het formuleren van bijzondere afspraken. Zo worden bij oudere woningen vaak zogenaamde ouderdomsclausules opgenomen, om te voorkomen dat de verkoper wordt aangesproken op “gebreken” die nu eenmaal bij (hele) woningen voorkomen (denk aan gehorigheid, scheef staan, lage isolatiewaarde muren etc.). Of worden er ouderdomsclausules gebruikt bij een woning die nog geen 30 jaar oud is. Vaak roepen die clausules meer vragen op dan zij beantwoorden.

Het kan dus heel verstandig zijn niet blind op je makelaar te vertrouwen maar ook even één van onze advocaten te laten meekijken bij de inhoud van het contract. De kosten daarvoor kun je bij een conflict zomaar hebben terugverdiend.

Bij de verkoop van commercieel vastgoed hebben partijen meer ruimte om van de wet afwijkende afspraken te maken, zijn minder vaste modellen in omloop en worden ook allerlei “eigen” modellen gebruikt. Ook daar is regelmatig sprake van matig knip-en plakwerk. Zeker als het een behoorlijke koopsom betreft raden wij aan om een concept koopovereenkomst bij commercieel vastgoed altijd door een goede bouw-of contractjurist te laten nakijken.

Terugtrekken uit vastgoed onderhandelingen

Voordat een overeenstemming is bereikt (dit kan ook mondeling, zie hieronder) kunnen partijen zich over het algemeen zonder problemen terugtrekken. Wel is het belangrijk dat als er over bepaalde onderdelen al overeenstemming is bereikt en het niet volgens de verwachting van één van de partijen is dat de andere partij zich ‘ineens’ terugtrekt, je te realiseren dat je te maken krijgt met de ‘precontractuele goede trouw’. Als een partij het vertrouwen had dat je er een overeenkomst gesloten zou worden maar in strijd met de precontractuele goede trouw de onderhandelingen toch worden afgebroken, eventuele schade verhaald kan worden op de partij die zich terugtrekt.

Problemen na levering

Wat doe je als er na levering van het onroerend goed verborgen gebreken blijken te zijn? Je ontdekt bijvoorbeeld asbest in het dak van je schuur of tussen de panlatten van je nieuwe winkelpand. Wat zijn dan jouw rechten als koper én wat is de verplichting in een dergelijke situatie voor de verkopende partij? Je moet er niet aan denken dat je er na levering pas achterkomt dat jouw buurman een recht op overpad claimt te hebben op de toegangsweg naar jouw schuur…

Iedere verkoper heeft de verplichting om vóór het tekenen van een koopovereenkomst, alle informatie van tevoren te hebben gegeven waardoor de koper redelijkerwijs op de hoogte is van mogelijke verborgen gebreken.

Mondelinge overeenkomsten

Bij alle andere vastgoedvormen anders dan een particuliere woning is een mondelinge overeenkomst ook een geldende overeenkomst. Ondernemers kunnen dus met elkaar een mondelinge overeenkomst treffen over de (ver)koop van een bedrijfspand. Hier geldt, wat dus wel het geval is bij de (ver)koop van een particuliere woning, geen schriftelijkheidsvereiste. In de praktijk zien we vaak dat er toch een zekerheid wordt ingebouwd en men met elkaar afspreekt dat de (ver)koop pas officieel is op het moment dat een koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend.

Een verrassing is leuk, maar niet achteraf

Je wilt bij een aankoop of verkoop exact weten wat je krijgt. Zij het in onroerend goed, zij het in aankoopbedrag. Hier wil je geen onduidelijkheid over én geen gedoe, dit moet goed geregeld worden. Wij wijzen je op de zaken die jij over het hoofd kunt zien, wij zorgen er (samen) voor dat zowel een aankoop als een verkoop voldoet aan de verwachtingen en voorkomen de ongewenste verrassingen achteraf.