Oplevering

De oplevering van werk is één van de belangrijkste momenten in de bouw. Het risico gaat over van aannemer op opdrachtgever en de aannemer is niet meer aansprakelijk voor gebreken die tijdens de opdrachtgever tijdens de oplevering kon ontdekken. Veel juridische bouwrecht geschillen gaan over dit moment: de oplevering.

De oplevering bestaat uit een aantal stappen.

Stap 1: Het werk is klaar om opgeleverd te worden
De aannemer geeft dit feit aan bij de opdrachtgever.

Stap 2: De opdrachtgever kan het werk controleren
Binnen een redelijke termijn na stap 1, dient de opdrachtgever het werk te keuren en aan te geven of hij het werk wel of niet wil aanvaarden. Als er nog zaken zijn die niet volgens afspraak of naar tevredenheid zijn, wordt dit samengesteld in een lijst van gebreken. Bij het samenstellen van deze lijst bepalen de aannemer en de opdrachtgever zoveel mogelijk samen wat redelijkerwijs nog moet worden aangepast alvorens een aanvaarding van het werk door de opdrachtgever kan plaatsvinden. Het kan ook zo zijn dat er geen punten te vinden zijn die niet volgens afspraak of niet volgens tevredenheid zijn afgewerkt en de opdrachtgever na het keurmoment kan aangeven dat hij het werk wil aanvaarden. In dit laatste geval slaan we stap 3 over.

Stap 3: De herstelperiode
In deze periode kan de aannemer de afgesproken punten op de lijst van gebreken herstellen.

Deze periode eindigt weer met stap 1: het aangeven bij de opdrachtgever dat het werk klaar is om opgeleverd te worden. Vervolgens gaan we door naar stap 2 en hopelijk eindigt stap 2 na een herstelperiode met een aanvaarding van het werk door de opdrachtgever en kan je door naar de laatste stap van de oplevering.

Stap 4: De aanvaarding van het werk
De opdrachtgever aanvaardt het werk en het werk wordt als opgeleverd beschouwd, het risico is op dat moment van de aannemer overgegaan op de opdrachtgever. De opdrachtgever doet er dus goed aan om het gebouw vanaf het moment van oplevering te verzekeren.

De aannemer is vanaf de oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering had kunnen ontdekken. De opdrachtgever zal dus direct moeten aangeven wat hem niet zint. Er zijn, ook na oplevering, uiteraard wel andere zaken waardoor je als opdrachtgever ook na aanvaarding van het werk de aannemer alsnog aansprakelijk kan stellen. Dat lees je op deze pagina.

Veelvoorkomende problemen bij oplevering

De oplevering is in de eerste plaats vooral technisch: heeft de aannemer goed werk geleverd? Waar het regelmatig misgaat is bij de vraag of de aannemer alles heeft gedaan wat hij moest doen. De belangrijkste oorzaak van problemen bij oplevering is echter de (on)deskundigheid van de opdrachtgever. De aannemer is alleen aansprakelijk voor gebreken die redelijkerwijs niet zichtbaar waren bij de oplevering. Maar wat was redelijkerwijs zichtbaar? Van een consument die een nieuwbouwwoning opgeleverd krijgt kun je meestal niet dezelfde deskundigheid verwachten als van een doorgewinterde projectontwikkelaar. Hetzelfde gebrek kan daardoor voor de ene opdrachtgever wel redelijkerwijs zichtbaar zijn, maar voor de andere opdrachtgever niet.

Het komt ook regelmatig voor dat aannemer en opdrachtgever het niet eens zijn over of een onvolkomenheid een gebrek is en dus hersteld moet worden. Hoort geluidsoverlast van een drukke weg er nu eenmaal bij, of zit er een geluidslek in het werk (of heeft de architect een ontwerpfout gemaakt)? Hoe vlak moet een vloer zijn als daar geen specifieke afspraken over zijn gemaakt?

Hoe opleveringsproblemen te voorkomen

Zoals gezegd valt of staat de aansprakelijkheid van de aannemer met de vraag of het vermeende gebrek bij de oplevering zichtbaar was. Voor een zichtbaar gebrek geldt dat de aannemer alleen aansprakelijk kan zijn, als de opdrachtgever het gebrek heeft gemeld. De opdrachtgever zal moeten bewijzen dat hij het gebrek bij de oplevering heeft gemeld. Zorg daarom altijd voor een schriftelijk verslag van de oplevering. Voor beide partijen is dan duidelijk wat er gemeld is en wat niet. Voor minder deskundige opdrachtgevers is het bovendien raadzaam om een deskundige mee te nemen. Die heeft een scherper oog voor wat er mis kan zijn. Ziet zelfs een deskundige een gebrek over het hoofd, dan was het gebrek kennelijk niet redelijkerwijs zichtbaar, zodat de aannemer daarvoor nog steeds aansprakelijk is.

Ook de aannemer heeft belang bij een grondig onderzoek en uitgebreide beschrijving van gebreken. Zodra de opdrachtgever namelijk klaagt over een gebrek, begint ook de verjaringstermijn te lopen. Bij een meer oppervlakkige oplevering blijft de aannemer daardoor langer het risico lopen dat hem nog een claim boven het hoofd hangt.