Verborgen gebreken

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas zichtbaar worden na de koop. Het gebrek was voor de koop nog niet zichtbaar en kon voor de koop nog niet gemerkt worden. In deze gaat het om verborgen gebreken bij gebouwen.

Anders dan je misschien zou verwachten, gaat het niet alleen om gebreken die door de verkoper zijn verborgen. In veel gevallen wist de verkoper zelf ook niet dat er sprake was van een gebrek. Verborgen gebreken hoef je niet perse te kunnen zien. Je kan ook een bepaalde last ervaren na de koop van een woning, maar niet kunnen aanwijzen waar de scheur of bijvoorbeeld constructiefout zit.

Onderzoeksplicht

Een koper mag er niet blindelings op vertrouwen dat het gebouw geen gebreken heeft. De koper heeft een onderzoeksplicht, dat wil zeggen dat de koper voorafgaand aan de koop redelijk onderzoek moet doen naar de bouwkundige staat. Laat de koper dat na, dan kan hij zich later niet beroepen op gebreken die hij met redelijk onderzoek had kunnen zien. De koper mag er wel op vertrouwen dat het gebouw normaal kan worden gebruikt, tenzij de verkoper heeft aangegeven dat er gebreken zijn die normaal gebruik verhinderen.

Mededelingsplicht

Een verkoper is verplicht om alle gebreken die hij kent te melden aan de koper.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken

Het uitgangspunt is dat de verkoper aansprakelijk is voor alle gebreken die hij niet heeft gemeld en die niet zichtbaar waren voor de koper. Maar wat wordt nu gezien als gebrek? Het antwoord op die vraag is afhankelijk van het gebouw in kwestie en wat de verkoper daarover heeft medegedeeld. Van een oud huis mag je nu eenmaal minder verwachten dan van nieuwbouwwoning. Ook het beoogde gebruik is relevant. Een lekkend dak zal in de meeste gevallen een gebrek zijn. Maar is het pand verkocht als slooppand, dan levert zelfs een lekkend dak geen gebrek op. In de rechtspraak zijn talloze voorbeelden te vinden van situaties waarin wel of geen sprake was van een gebrek. Onze advocaten kunnen daarmee goed inschatten of in jouw geval sprake is van een gebrek of niet.

In veel gevallen spreken koper en verkoper in de koopovereenkomst af hoe ze om willen gaan met gebreken. Daarbij maken ze vaak gebruik van modelovereenkomsten (bijvoorbeeld van de NVM). Die overeenkomsten wijken vaak af van de wettelijke regeling. Zo bevat het NVM-model verschillende bepalingen die het voor de koper lastiger maken om de verkoper aansprakelijk te stellen voor gebreken. Het is daarom verstandig om al bij de aan- of verkoop van een pand advies in te winnen.

Hoe lang na aankoop kan je nog verborgen gebreken verhalen?

Als je als koper een gebrek ontdekt, dien je dit binnen een redelijke termijn aan te kaarten bij de verkoper. Wat ‘redelijk’ is, hangt af van de ernst van het gebrek en of het nodig is om nader technisch onderzoek te doen naar de oorzaak. Doorgaans zal je als koper in ieder geval op tijd zijn als je het gebrek binnen twee maanden na ontdekking meldt. Als je langer wacht, dan loop je het risico dat je claim vervalt.

Let op! Als het gaat om een gebrek dat de verkoper niet kende, dan begint de termijn waarbinnen je moet klagen al vanaf het moment dat je het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Het is dus belangrijk om direct onderzoek te doen naar de oorzaak van bijvoorbeeld vochtplekken, schimmelvorming of een deur die na verloop van tijd steeds meer klemt. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat je de schade van het herstel van de achterliggende lekkage of funderingsproblemen niet meer op de verkoper kan verhalen.

In alle gevallen is het zo dat er geen keiharde periode staat tot wanneer je de verkoper aansprakelijk mag stellen. Twijfel je over de periode? Je kan altijd schakelen met een bouwrecht advocaat om op weg geholpen te worden en te weten of het zin heeft om de verkopende partij aansprakelijk te stellen.

Hoe lang kan iemand aansprakelijk blijven voor verborgen gebreken?

Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek. Toch kan het zijn dat je als verkoper na verloop van vele jaren alsnog aansprakelijk kan worden gesteld. Dat komt doordat de koper het gebrek pas hoeft te melden, nadat hij het gebrek heeft ontdekt (of had kunnen ontdekken). Er is dus helaas geen concrete periode te noemen en kan het dus altijd zijn dat er iets naar boven komt terwijl jij je vorige huis al bent vergeten.

Wanneer schakel je een advocaat in?

Is de schade hoger dan 25.000 euro? Dan is het verplicht om een advocaat in te schakelen. Maar ook onder dit bedrag is het vaak verstandig om een objectief én juridisch onderlegde specialist in te schakelen. Onze bouwrecht specialisten adviseren graag in jouw specifieke situatie.