Huur en overlast

Verhuurders van woonruimte hebben geregeld te maken met klachten van omwonenden, vaak ook huurders van dezelfde verhuurder, met betrekking tot overlast.

De overlast bestaat vaak uit geluidsoverlast (van kinderen, muziek of bijv. een blaffende hond), stankoverlast (van afval in de woning of in de tuin), agressie of bijvoorbeeld overlast als gevolg van strafbare feiten (illegale prostitutie vanuit het gehuurde, het kweken van hennepplanten, etc.).

Overlast bij (ver)huur bedrijfsruimte

Ook verhuurders van bedrijfsruimte kunnen worden geconfronteerd met overlast, denk daarbij bijvoorbeeld aan geluidsoverlast (horeca) en overlast als gevolg van het kweken van hennep (brandgevaar, aftappen van stroom, etc.).

Vaak ook wordt de verhuurder aangesproken door een van zijn andere huurder(s) om aan de overlast een einde te maken. De overlast ervarende huurder spreekt dan zijn verhuurder aan om hem het hem toekomende rustig huurgenot te verschaffen en de overlastveroorzaker aan te pakken. De verhuurder is in zo’n geval verplicht om op te treden tegen de veroorzaker van de overlast.

Bepalingen tegen overlast in huurovereenkomst

De meeste huurovereenkomsten kennen de bepaling dat de huurder zich ‘als een goed huurder’ dient te gedragen. Geregeld is in huurcontracten ook opgenomen dat bepaalde gedragingen (geen luide muziek na 22.00 uur, geen harde vloeren, geen of een beperkt aantal huisdieren, geen hennep kweken) niet zijn toegestaan.

Wanneer de huurder in strijd met dergelijke bepalingen handelt, schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. Maar ook als de huurovereenkomst dergelijke beperkingen niet kent, dient de huurder ‘zich als een goed huurder’ te gedragen. Doet de huurder dat niet, dan kan de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en/of het gehuurde te ontruimen. De rechter zal in die procedure toetsen of de overlast veroorzakende gedragingen van de huurder ernstig genoeg zijn voor ontbinding en/of ontruiming.

Ontbinding van de huurovereenkomst

De verhuurder kan ofwel in een zogenaamde ‘bodemprocedure’ de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen ofwel in kort geding de ontruiming vorderen. Die laatste weg staat open indien sprake is van een ‘spoedeisend belang’ aan de zijde van verhuurder. Dat betekent dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij de ‘gewone’ procedure volgt. Dit kan o.a. het geval zijn bij overlast als gevolg van het kweken van hennep en bij zeer ernstige geluids- of stankoverlast.

De verhuurder moet, voordat hij naar de rechter gaat om de huurovereenkomst te laten ontbinden of om het gehuurde te kunnen ontruimen, huurder eerst aanspreken op de overlast die hij veroorzaakt. Dat kan het beste schriftelijk gebeuren. Daarnaast is het zinvol om met de huurder in gesprek te gaan en zijn verhaal aan te horen. Mogelijk is huurder bereid om de overlast te stoppen en is een procedure bij de rechter niet nodig. In ieder geval is het van belang dat de verhuurder zijn dossier goed voor elkaar heeft. Op één overlastmelding wordt geen ontbinding of ontruiming toegewezen.

Last van overlast?

Heb jij te maken met overlast in een huursituatie? Neem contact op met één van onze huurrecht specialisten.