Aansprakelijkheid aannemer

Voor een bouwfout of een gebrek kan een aannemer aansprakelijk gesteld worden. Maar let op! Een aannemer is niet automatisch aansprakelijk voor elke bouwfout of elk gebrek aan een gebouw dat van zijn hand komt.

Een aannemer is bij de bouw van een onroerend goed verantwoordelijk voor de volledige planning, coördinatie en uitvoering van de bouw. Ook dient de aannemer het onroerend goed op te leveren op de afgesproken opleverdatum en dient de aannemer de opdrachtgever te waarschuwen op het moment dat er onjuistheden in de bouw ontstaan.

Het niet halen van de datum van oplevering

In de overeenkomst tussen aannemer en opdrachtgever wordt eigenlijk altijd een artikel opgenomen waarin afspraken staan van wat er gebeurt als de datum van oplevering niet gehaald wordt. Meestal betreft dit een boete per dag dat de aannemer te laat is.

Als de UAV 2012 van toepassing zijn geldt er een standaard boete van € 60 per kalenderdag. Als de AVA 2013 van toepassing zijn geldt een boete van € 40 per werkdag. Let op het verschil tussen kalenderdag en werkdag. In overeenkomsten van aanneming voor grotere werken kunnen deze boetes oplopen tot duizenden euro’s per dag.

Vaak ontstaat dan een discussie over de vraag of de boete nog wel proportioneel is en/of de werkelijke schade van de opdrachtgever niet veel lager is dan de boete. De rechter laat de boete in beginsel echter bijna altijd in stand. Immers, afspraak is afspraak. Een boete is nu juist ook bedoeld om gesteggel over de hoogte van de schade te voorkomen.

Uiteraard geldt wel dat alle dagen dat de aannemer te laat is door oorzaken die niet voor zijn rekening komen niet meetellen. Dat geldt voor hele duidelijke gevallen, zoals onwerkbaar weer of vergunningen die de opdrachtgever zou regelen die er nog niet zijn. Vaak is daar ook veel discussie over mogelijk, al naar gelang de inhoud van wel of niet toepasselijke algemene voorwaarden

Zo kunnen de door de overheid opgelegde Corona maatregelen (bouwvakkers mochten niet naast elkaar werken en niet samen in een busje naar het werk rijden) misschien als overmacht gelden. Een juridische blik én advies is dan vaak gewenst zodat de juiste stappen bewandeld worden. Belangrijk is ook vooral om hierover na te denken bij het tekenen van de overeenkomst en niet zomaar klakkeloos te accepteren wat de andere partij voorstelt. Bespreek wat een reële bouwtijd is en in welke gevallen de bouwtijd kan worden verlengd en wat nog een reële en betaalbare boete is.

De aansprakelijkheid van een aannemer na oplevering

Op het moment van oplevering kan er nog een bouwfout ontdekt worden. De uitvoerend aannemer kan na het moment van oplevering niet meer aansprakelijk gesteld worden voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Een opdrachtgever heeft dan ook de onderzoeksplicht om binnen een redelijke termijn nadat de aannemer aangeeft dat het werk opgeleverd kan worden, tot keuring van het op te leveren werken over te gaan. Als dit niet binnen redelijke termijn gebeurd, wordt het werk stilzwijgend aanvaard door de opdrachtgever.

Worden er ná oplevering fouten ontdekt die de opdrachtgever tijdens oplevering niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken, dan kan de aannemer ook na oplevering aansprakelijk gesteld worden.

De aansprakelijkheid van een aannemer bij verborgen gebreken en een constructiefout

In veel gevallen gaat het na oplevering over aansprakelijkheid van een aannemer voor een constructiefout. Een aannemer is bijna altijd verantwoordelijk voor de schade én het herstel van een constructiefout. Als het gaat om een constructiefout dient altijd te worden gekeken of de architect de fout tijdens het maken van de tekeningen redelijkerwijs al had kunnen ontdekken, in dat geval is niet de aannemer maar de architect aansprakelijk.

In het contract tussen een aannemer en een opdrachtgever wordt vaak de periode na oplevering afgesproken waarin een aannemer aansprakelijk gesteld kan worden. Als dat niet in het contract staat, is dat terug te vinden in de algemene voorwaarden van de aannemer. Als aannemer is het belangrijk dit goed verwerkt te hebben in de afspraken met de opdrachtgever, zij het in het contract, zij het in de algemene voorwaarden. Deze termijn geldt niet voor verborgen gebreken waar de aannemer bij oplevering kennis van had maar heeft verzwegen.