Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een recht dat is verbonden aan de eigendom van een onroerende zaak (huis, stuk land etc.) op grond waarvan je iets mag bij, op of in een andere onroerende zaak dat je normaal gesproken niet zou mogen.

Het bekendste voorbeeld is het recht van overpad, maar er zijn veel meer rechten en verplichtingen die je in de vorm van een erfdienstbaarheid kunt gieten.

Een erfdienstbaarheid kan alleen geldig ontstaan als je dat schriftelijk met de andere eigenaar erf afspreekt en vastlegt bij de notaris. In uitzonderlijke gevallen kan een erfdienstbaarheid ook ontstaan door het verstrijken van de tijd (“verjaring” wordt dat genoemd). Erfdienstbaarheden worden ingeschreven bij het openbaar toegankelijke Kadaster, zodat ze altijd teruggevonden kunnen worden.

Het is meestal zo dat bij erfdienstbaarheid de eigenaar van het erf iets moet toestaan dat de eigenaar van een ander erf op zijn erf doet. Het kan ook zo zijn dat juist in de erfdienstbaarheid bepaald is dat de eigenaar van een erf iets juist niet moet doen. Er is eigenlijk nauwelijks een beperking in wat je als erfdienstbaarheid kunt vastleggen.

Omdat er eigenlijk altijd twee partijen mee te maken hebben, is het ons advies ervoor te zorgen dat je weet wat jouw rechten en plichten zijn. Zo voorkom je onnodige geschillen.

Wanneer eindigt erfdienstbaarheid

Meestal kan een erfdienstbaarheid alleen via de rechter worden beëindigd of gewijzigd, tenzij beide partijen het met elkaar eens zijn natuurlijk, want dan kunnen ze die beëindiging of wijziging bij de notaris laten vastleggen. Het zal niet zomaar gewijzigd worden, er moet echt sprake zijn van onvoorziene omstandigheden waardoor het noodzakelijk is geworden dat er een wijziging of beëindiging van de erfdienstbaarheid plaatsvindt.

Heerst er op jouw erf een erfdienstbaarheid maar is er geen redelijk belang meer of is uitoefening van de erfdienstbaarheid niet meer mogelijk? Dan kan je als eigenaar van het dienende erf (waarvan een ander dus gebruikt mocht maken) tot opheffing verzoeken. Als het recht van overpad bijvoorbeeld niet meer kan worden gebruikt omdat er op het andere erf een nieuw gebouw staat, kan dat een reden zijn die erfdienstbaarheid te laten eindigen.

Verjaring

Het kan ook zo zijn dat door lange tijdsduur, afhankelijk van het geval 20 of 30 jaren (“verjaring”), een erfdienstbaarheid stopt of juist ontstaat. Bijvoorbeeld dat het door de jaren heen gebleken is dat gebruik van een recht niet meer van belang is.

Een bekend voorbeeld van het ontstaan van een erfdienstbaarheid is de hoge boom die binnen 2 meter van de erfgrens staat. Als er sinds die boom 2 meter hoog werd (de maximale hoogte binnen 2 meter van de erfgrens) 20 jaar zijn verstreken is er een erfdienstbaarheid tot het dulden van een hoge boom binnen 2 meter van de erfgrens ontstaan.

Het is prettig om te weten of je te maken hebt met erfdienstbaarheid en zo ja, met welke rechten en plichten je dan rekening moet houden. Neem altijd vrijblijvend contact op met onze specialisten op dit vastgoed vlak.