De mededelingsplicht van de woningverkoper uitgelegd
Geplaatst op: 2 juli 2026
Je verkoopt je woning en een jaar later ontvang je een brief van de koper. Er blijken vochtproblemen, funderingsgebreken of problemen met een verbouwing te zijn. Volgens de koper had je hierover moeten informeren en ben je aansprakelijk voor de schade.
Veel verkopers denken dat de koper zelf onderzoek had moeten doen. Dat klopt soms, maar niet altijd.
Als verkoper heb je namelijk een mededelingsplicht. Schend je die plicht, dan kan een koper zich vaak met succes beroepen op non-conformiteit of dwaling. Zelfs als de koper zelf misschien meer onderzoek had kunnen doen.
Wat houdt de mededelingsplicht in?
De mededelingsplicht betekent dat je bekende informatie over de woning niet mag achterhouden als die voor een koper belangrijk is. Het gaat daarbij vooral om:
- Gebreken die normaal gebruik van de woning kunnen belemmeren;
- Rechten en verplichtingen die aan de woning verbonden zijn;
- Omstandigheden waarvan je weet dat zij voor de koper van belang zijn.
Denk bijvoorbeeld aan bekende lekkages, funderingsproblemen, bodemverontreiniging, asbest of een verbouwing waarvoor mogelijk geen vergunning is verleend.
Niet iedere mededeling heeft dezelfde betekenis
Niet iedere mededeling van een verkoper heeft dezelfde juridische betekenis. Sommige opmerkingen zijn niet meer dan een losse mededeling, terwijl andere mededelingen bepalen wat een koper van de woning mag verwachten.
Dat verschil is belangrijk. Naarmate een mededeling concreter, specifieker en vertrouwenwekkender is, mag een koper daar eerder op afgaan. Een koper hoeft in beginsel namelijk geen onderzoek te doen naar informatie die door de verkoper duidelijk en overtuigend wordt verstrekt.
Juist daarom is het verstandig om voorzichtig te zijn met stellige uitspraken. Wie zonder voorbehoud verklaart dat een fundering in orde is, een dak nooit heeft gelekt of een verbouwing volledig volgens de regels is uitgevoerd, loopt het risico dat de koper daarop mag vertrouwen. Blijkt de informatie achteraf onjuist, dan kan dat tot aansprakelijkheid leiden.
Dat betekent niet dat een verkoper overal zekerheid over moet hebben. Integendeel. Weet je iets niet, dan is het vaak beter om dat duidelijk te vermelden. Door aan te geven dat bepaalde informatie ontbreekt of niet is onderzocht, voorkom je dat bij de koper verwachtingen ontstaan die je niet kunt waarmaken. Bovendien geef je de koper daarmee aanleiding om zelf nader onderzoek te doen.
Door aan te geven dat bepaalde informatie ontbreekt of niet is onderzocht, geef je de koper aanleiding om zelf nader onderzoek te doen. Hoe ver die onderzoeksplicht van de koper vervolgens reikt, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Voor verkopers geldt daarom een eenvoudige vuistregel: wees volledig over wat je weet, wees eerlijk over wat je niet weet en geef geen garanties die je niet kunt waarmaken.
De vragenlijst is niet enkel een formaliteit
Bij de verkoop van een woning wordt vrijwel altijd een vragenlijst ingevuld. Veel verkopers zien dit als administratief papierwerk, maar in procedures speelt deze vragenlijst vaak een belangrijke rol. Neem daarom de tijd om de vragen zorgvuldig te beantwoorden.
Voor vastgoedbeleggers geldt een extra risico. Het opnemen van een niet-zelf-bewoningsclausule of een as is, where is-bepaling betekent niet zonder meer dat alle risico's bij de particuliere koper komen te liggen. Van een professionele verkoper mag vaak worden verwacht dat hij zich inspant om relevante informatie over de woning te verzamelen, bijvoorbeeld door informatie op te vragen bij de vorige eigenaar en een vragenlijst zo volledig als voor hem mogelijk is, in te vullen. Wanneer een particuliere koper wordt geconfronteerd met vergaande aansprakelijkheidsuitsluitingen zonder dat daar bijvoorbeeld een lagere koopprijs tegenover staat, kan een rechter mogelijk tot vernietiging van de exconisaties overgaan. Daarmee kan een vastgoedbelegger toch weer aansprakelijk worden gehouden voor gebreken.
Hoe leg je een risico bij de koper neer?
Een verkoper hoeft niet ieder denkbaar risico uit te sluiten. Wel is het belangrijk dat een koper weet wanneer hij zelf onderzoek moet doen. Geef daarom juist aan wanneer er ergens twijfel over bestaat, dan moet ‘activeer’ je de onderzoeksplicht van de koper. Door een mededeling dat iets onbekend of onzeker is, ontstaat voor de koper aanleiding om vragen te stellen of nader onderzoek te verrichten. Let op: dit werkt alleen als je daadwerkelijk niet over de informatie beschikt. Bekende gebreken verzwijgen en vervolgens verwijzen naar de onderzoeksplicht van de koper is meestal geen succesvolle strategie.
Praktische tips voor verkopers
Voor verkopers is deze informatie belangrijk om problemen achteraf te voorkomen:
- Vul de vragenlijst zorgvuldig en volledig in;
- Meld bekende gebreken die normaal gebruik van de woning kunnen beïnvloeden;
- Doe geen aannames over zaken die je niet weet;
- Vermeld expliciet wanneer informatie onbekend is.
Conclusie
De mededelingsplicht betekent niet dat een verkoper alles moet onderzoeken voordat hij zijn woning verkoopt. Wel moet hij eerlijk zijn over wat hij weet en voorzichtig zijn met wat hij zegt.
Bekende gebreken moet je melden. Zaken die je niet weet, moet je niet invullen of raden. Juist door duidelijk vast te leggen wat bekend én onbekend is, verklein je de kans op discussies achteraf aanzienlijk.
Verkoop je een woning en twijfel je welke informatie je moet delen? Laat de verkoopdocumentatie vooraf controleren. Dat voorkomt vaak veel problemen achteraf. Onze bouwrecht specialisten kijken graag met je mee.