Energielabel ná ingangsdatum huurovereenkomst telt niet meer mee voor de huurprijs

Hoge Raad vs. nieuwe Wet betaalbare huur

Een energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning en speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de maximale huurprijs. De Hoge Raad oordeelde in juni 2023 dat een energielabel dat pas na de startdatum van een huurovereenkomst werd geregistreerd, mocht worden meegenomen bij de waardering van een woning. De beoordeling van de huurprijs was daarbij gebaseerd op de feitelijke staat van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de zogenaamde peildatum).

Met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is dit uitgangspunt gewijzigd. Vanaf die datum is uitsluitend het energielabel dat op de peildatum beschikbaar is bepalend voor de puntentelling. Is er geen geldig energielabel beschikbaar op dat moment? Dan wordt de puntentoekenning beoordeeld op basis van het bouwjaar van de woning, ook als er op een later moment alsnog een geldig energielabel beschikbaar is.

Door deze wetswijziging ligt de nadruk niet langer op de feitelijke staat van de woning, maar op de administratieve status van het energielabel. Hiermee laat de wetgever de eerdere uitspraak van de Hoge Raad los. De Huurcommissie heeft inmiddels een uitspraak gedaan waarbij zij de regels van de Wet betaalbare huur volgt.

Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor zowel huurder als verhuurder, tenzij één van de partijen binnen acht weken na de uitspraak een beslissing van de kantonrechter vraagt over hetzelfde geschilpunt. Dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. De rechter zal de zaak helemaal opnieuw beoordelen.

Het is afwachten hoe rechters omgaan met de Wet betaalbare huur en of zij net als de Huurcommissie de administratieve waarheid plaatsen boven de feitelijke staat van de woning.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Het is belangrijk om als verhuurder een geldig energielabel te hebben vóór het aangaan van een huurovereenkomst. Zonder geldig energielabel wordt de energieprestatie in de regel gebaseerd op het bouwjaar van de woning. Dit levert vaak minder punten op, omdat bouwjaarpunten doorgaans ongunstiger zijn dan punten op basis van een energielabel. Dit kan leiden tot een lagere maximale huurprijs en zelfs tot verlies van de vrije-sectorstatus van de woning.

Een voorbeeld: een woning met 145 punten mag een maximale huurprijs van €913,27 hebben. Wanneer de woning door een beter energielabel 77 extra punten krijgt (totaal 222 punten), stijgt de maximale huurprijs naar €1.423,24. Dit betekent een verschil van maar liefst  €510,00 per maand.

Praktische tips:

• Controleer tijdig op een geldig energielabel: Zorg ervoor dat de woning bij de start van de huurovereenkomst beschikt over een geregistreerd energielabel.
• Houd rekening met de energie-index: Energielabels die zijn afgegeven tussen 2015 en 2020 moeten een energie-index bevatten om mee te tellen in de puntentelling.

Heb je vragen over de puntentelling van huurwoningen, de invloed van energielabels, of andere vragen over huurrecht? Onze huurrecht advocaten staan klaar om je verder te helpen.