Kan een makelaar aansprakelijkheid voor een meetfout uitsluiten in een koopovereenkomst?

De verantwoordelijkheid van de verkoopmakelaar

Hoewel de verkoopmakelaar een overeenkomst heeft met de verkoper en niet met de koper, kan hij onder bepaalde omstandigheden toch door de koper worden aangesproken. Dit lijkt misschien vreemd, omdat de makelaar in principe de belangen van de verkoper behartigt. Toch heeft hij ook een zorgplicht tegenover de koper en moet hij zorgvuldig handelen bij het verstrekken van informatie, vooral als het gaat om de woonoppervlakte.

De NVM-meetinstructies en de NEN 2580-norm schrijven voor hoe de woonoppervlakte moet worden gemeten. Een verkoopmakelaar mag dus niet zomaar afgaan op door de verkoper aangeleverde gegevens, maar moet zelf zorgvuldig en conform de voorgeschreven normen meten.

Schendt een makelaar deze zorgplicht en leidt de koper hierdoor schade? Dan kan de makelaar aansprakelijk worden gesteld.

Kan een verkoopmakelaar de aansprakelijkheid uitsluiten in de koopovereenkomstakte?

Sommige verkoopmakelaars proberen hun aansprakelijkheid te beperken met een exoneratiebeding in de koopovereenkomst. Dit is een bepaling waarmee een partij probeert zijn aansprakelijkheid voor fouten of schade uit te sluiten of te beperken. In de context van een woningverkoop kan zo’n beding bijvoorbeeld bepalen dat de verkoper en de verkoopmakelaar niet aansprakelijk zijn voor onjuistheden in de verstrekte informatie, zoals een foutieve woonoppervlakte.

In de praktijk blijkt dat een verkoopmakelaar zich hier niet zonder meer op kan beroepen. Als hij onjuiste of misleidende informatie verstrekt, kan hij alsnog succesvol aansprakelijk worden gesteld, ongeacht de aanwezigheid van een exoneratiebeding.

Een voorbeeld: onjuiste informatie van verkoopmakelaar over woonoppervlakte

In 2021 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak over de aansprakelijkheid van een NVM-verkoopmakelaar die een onjuiste woonoppervlakte had opgegeven. De koper baseerde zich op deze informatie bij de aankoop, maar ontdekte later dat de werkelijke woonoppervlakte kleiner was. Hierdoor leed hij schade en stelde hij de verkoopmakelaar aansprakelijk.

De makelaar verweerde zich met een exoneratiebeding in de koopovereenkomst, waarin standaard staat opgenomen: "Een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht."

Zowel het gerechtshof als de Hoge Raad verwierpen dit verweer. De Hoge Raad oordeelde dat een verkoopmakelaar zich moet houden aan de meetinstructies van de NVM, die gebaseerd zijn op de NEN 2580-norm. Kopers mogen erop vertrouwen dat de opgegeven woonoppervlakte correct is berekend. Een makelaar mag niet zomaar afgaan op door de verkoper aangeleverde gegevens, maar moet zelf zorgvuldig en volgens de voorschriften meten.

Daarnaast werd benadrukt dat een makelaar geen partij is bij de koopovereenkomst tussen koper en verkoper. Het is dus nog maar zeer de vraag of een aansprakelijkheidsuitsluiting in een koopovereenkomst een afspraak weergeeft tussen de koper en de makelaar.

Maar zelfs al zou dat zo zijn, dan is de kans groot dat een makelaar zich hierop niet kan beroepen als de koper een consument is. In de uitspraak wordt namelijk vastgesteld dat een exoneratiebeding in een consumentenkoop als onredelijk bezwarend kan worden beschouwd. Dan is het beding vernietigbaar. Dit voorkomt dat makelaars hun zorgplicht kunnen ontlopen door standaardbedingen in de koopovereenkomst op te nemen.

Conclusie: zorg voor juiste informatie

Kortom, een verkoopmakelaar blijft verantwoordelijk voor de juistheid van de verstrekte informatie en kan zich niet zomaar onttrekken aan aansprakelijkheid via een exoneratiebeding. De les voor makelaars is dus helder: zorg ervoor dat de verstrekte informatie correct is, met name als het gaat om de woonoppervlakte.