De aansprakelijkheid van een makelaar

Kees Borstlap 9 september 2020 door Kees Borstlap

Een woning of pand kopen is voor de meeste mensen een grote investering. Als koper wil je niet tegen verrassingen aanlopen en een juiste advisering van een makelaar kan hierbij van essentieel belang zijn.

Zeker nu er krapte is op de woningmarkt en huizen snel van de hand gaan, gaat het een en ander nog weleens mis bij de advisering door een makelaar. Het gekochte pand blijkt bijvoorbeeld toch niet aan de koper zijn verwachtingen te voldoen…

In deze blog sta ik (Nadia Raap - student stagiair) stil bij de mogelijkheid om een makelaar aansprakelijk te stellen voor het verstrekken van onjuiste informatie.

Aankopend of verkopend makelaar

Het beroep van makelaar is niet beschermd. Dit betekent dat iemand zich makelaar mag noemen als hij optreedt bij de ver- of aankoop van een pand. Een aankoopmakelaar behartigt het belang van de koper. Hij zoekt voor zijn opdrachtgever een geschikte woning en onderhandelt over de prijs.

Een verkoopmakelaar vertegenwoordigt daarentegen het belang van de verkoper. Hij heeft als taak de woning zo snel mogelijk tegen een goede prijs te verkopen. Een makelaar kan niet beide taken op zich nemen ten aanzien van dezelfde opdrachtgever. Dit is verboden volgens de regels van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM).

Aansprakelijkheid aankopend makelaar

Een aankopend makelaar sluit met een opdrachtgever die op zoek is naar een pand een contract. De makelaar dient zich tegenover zijn opdrachtgever als goed opdrachtnemer te gedragen. Van de makelaar kan worden verlangd dat hij zich als ‘redelijk bekwaam’ en een ‘redelijk handelend vakgenoot’ gedraagt.

Als de makelaar niet op deze wijze handelt, schiet hij tekort in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst die hij met opdrachtgever gesloten heeft. Er is dan sprake van wanprestatie en de makelaar is aansprakelijk.

Een voorbeeld is dat de aankoopmakelaar zijn opdrachtgever niet waarschuwt dat een bepaald gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. De makelaar is dan aansprakelijk voor de schade die zijn opdrachtgever hierdoor leidt. De aankoopmakelaar kan ook aansprakelijk zijn als hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar mogelijke gebreken, zoals de aanwezigheid van asbest in het pand.

Aansprakelijkheid verkopend makelaar

Tussen de verkopend makelaar en de koper bestaat geen contractuele relatie. De verkopend makelaar heeft dit alleen met de verkoper van het pand. Dit betekent dat de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar niet contractueel geregeld is in verhouding tot de koper. De verkopend makelaar kan wel aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW).

Gekeken moet worden of de verkopend makelaar de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen ten opzichte van de koper. Uit rechtspraak blijkt dat de zorgvuldigheid beoordeeld moet worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval (HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162). Zo werd door de Hoge Raad geoordeeld dat een verkopend makelaar onzorgvuldig handelde doordat de woonoppervlakte van een pand verkeerd was opgenomen in zijn verkoopbrochure. Een redelijk bekwaam handelend makelaar moet de oppervlakte van een pand eerst opmeten, precies volgens de NEN norm 2580, voordat hij die aan potentiële kopers bekend maakt. De makelaar mag er niet van uitgaan dat de gegevens die de verkoper verstrekt juist zijn. Hij moet eventuele onzekerheid over de juistheid de oppervlakte aan de potentiële kopers mededelen. Dat de makelaar jegens de potentiële koper niet in contractuele verhouding staat, doet hieraan niet af. De koper kon de verkopend makelaar aansprakelijk stellen voor de schade.

Koper: stel de juiste vragen!

Als koper is het belangrijk om aan te geven bij een makelaar wat voor jou belangrijk is. Stel hierbij gerichte vragen. Dit vergroot de kans om een makelaar succesvol aansprakelijk te stellen, mocht toch iets mis blijken te zijn. De koper mag vertrouwen op de door de makelaar gedane mededelingen. De makelaar moet hierbij zorgvuldig handelen. Zijn de mededelingen onjuist, dan kan de makelaar aansprakelijk zijn voor de schade.