De erfpacht en canonwijziging
Geplaatst op: 2 november 2020
Veel huizen en bedrijfspanden in Nederland staan niet op eigen grond, maar op grond waar een recht van erfpacht op rust. Maar wat is erfpacht eigenlijk? En hoe zit het met de betaling voor het recht van erfpacht, de canon?
De grondeigenaar behoudt bij erfpacht het ‘bloot eigendom’ van de grond. Het recht op exclusief gebruik geeft de grondeigenaar voor langere tijd uit aan de erfpachter, tegen betaling van een canon. Zo lang de erfpacht duurt, heeft de erfpachter vrijwel alle rechten die de eigenaar ook heeft. Het recht van erfpacht lijkt dan ook sterk op het recht van eigendom. Het belangrijkste verschil is natuurlijk wel dat het recht van erfpacht eindig is. In de meeste gevallen spreken partijen een periode (bijvoorbeeld 50 jaar) af. Ook heeft de eigenaar de mogelijkheid het erfpachtrecht op te zeggen als de erfpachter zich niet aan diens verplichtingen houdt. Na het einde van de erfpacht heeft de erfpachter niets meer.
Hoe zit het met de canon?
Voor het recht van erfpacht betaalt de erfpachter doorgaans een vergoeding aan de eigenaar, de canon. In de erfpachtakte spreken partijen af hoe hoog de canon is. Dat kan een vaste vergoeding zijn over de hele erfpachtperiode, maar kan ook een flexibel bedrag zijn, bijvoorbeeld afhankelijk van de waarde van de grond. De eigenaar kan de canon niet tussentijds eenzijdig verhogen. Na het einde van de erfpachtperiode kan dat wel. De erfpachter heeft dan namelijk niets meer, waardoor de eigenaar eenzijdig kan bepalen of en onder welke voorwaarden hij de grond opnieuw in erfpacht uitgeeft. Met name in steden waarin grond voor langere tijd in erfpacht is uitgegeven kan de canon aan het einde van de erfpachtperiode ineens fors omhoog gaan.
Het erfpachtrecht en haar voorwaarden
Het erfpachtrecht is tamelijk flexibel. De wet geeft een aantal algemene bepalingen, maar laat veel ruimte aan partijen om het erfpachtrecht naar eigen inzicht in te vullen. Met name gemeentes maken van die ruimte graag gebruik door uitgebreide eigen erfpachtvoorwaarden te hanteren. Het is daarom zaak om altijd specifiek te kijken naar de voorwaarden die op het betreffende erfpachtrecht van toepassing zijn.
In de meeste gevallen is een erfpachtrecht vrij overdraagbaar. De erfpachter kan zijn recht op gebruik van de grond verkopen aan een derde, zonder toestemming te hoeven vragen aan de grondeigenaar. De erfpachter kan daarbij alleen overdragen wat hij zelf heeft. De koper is dus gebonden aan dezelfde voorwaarden als de verkoper van het erfpachtrecht. Heeft de verkoper de grond voor vijftig jaar in erfpacht gekregen en verkoopt hij het erfpacht na veertig jaar, dan heeft de koper nog maar tien jaar om de grond te mogen gebruiken. Andersom geldt dat de grondeigenaar aan de koper geen nieuwe eisen mag stellen. De grondeigenaar kan bijvoorbeeld geen canonverhoging doordrukken bij een overdracht van het erfpachtecht.
De erfpachtvoorwaarden zijn vaak zo uitgebreid, dat een deel van de voorwaarden die bij de vestiging van het erfpachtrecht zijn overeengekomen zo ver afstaan van het gebruik van de grond en de betaling daarvoor, dat ze niet meer tot het erfpachtrecht behoren. Dat deel van de voorwaarden heeft dan dezelfde status als een normale overeenkomst: bindend voor partijen, maar niet voor derden. Het kan daardoor zijn dat de koper van een erfpachtrecht niet aan alle oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden gebonden is. Bij discussie over voorwaarden is het daarom raadzaam om altijd een specialist mee te laten kijken.
Erfpacht & zakelijk vastgoed
De klassieke erfpachtsituatie is die van een stuk grond dat in erfpacht wordt uitgegeven. De flexibiliteit van het erfpachtrecht zorgt ervoor dat het erfpachtrecht ook nuttig kan zijn in vele andere situaties. Je kunt bijvoorbeeld ook een erfpachtrecht vestigen op een gebouw of zelfs een deel daarvan. In het zakelijke vastgoed kan een recht van erfpacht interessant zijn als alternatief voor (of in combinatie met) een hypotheek. Ook kan een erfpachtconstructie interessant zijn bij langdurige onderhoudscontracten. Als eigenaar behoudt je controle over het object, terwijl de erfpachter tegelijkertijd het genot heeft van het object als ware hij eigenaar. Dat kan een win-win situatie opleveren.
Een goede advocaat kijkt bij zakelijk vastgoed dan ook verder dan de meest voor de hand liggende oplossingen. Wij helpen je graag om creatieve oplossingen te vinden waarin de betrokken belangen zo goed mogelijk zijn gewaarborgd.