Executiekoper op een vastgoedveiling en tóch geen eigenaar

Paulien Antons 20 november 2017 door Paulien Antons

Aan de executiekoper op een vastgoedveiling kan in de meeste gevallen niet de garantie worden gegeven dat hij eigenaar wordt door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing, volgens twee arresten van het Hof ‘s-Hertogenbosch (17 mei 2016, JOR 2016/217, en 17 januari 2017, JOR 2017/82).

De hypotheekhouder heeft het recht van parate executie en heeft geen rechterlijke uitspraak nodig om te kunnen executeren. Het is echter denkbaar dat de vordering waarvoor de hypotheekhouder executeert, later door de rechter wordt afgewezen óf dat nadien blijkt dat de schuldenaar niet in verzuim was op het moment van executie. Dit heeft tot gevolg dat de hypotheekhouder achteraf bezien niet executiebevoegd en dus niet beschikkingsbevoegd was. Volgens het Hof wordt de executiekoper in die gevallen niet beschermd en wordt de koper geen eigenaar met alle gevolgen van dien. Het risico van de transactie komt dan dus bij de executiekoper te liggen.

Is hiertegen niets in te brengen?

Verdedigbaar is dat de executiekoper, anders dan het Hof in beide zaken heeft geoordeeld, wél bescherming zou dienen te genieten (zie mr A. Steneker in WPNR 2017/7152). Als zou worden aangenomen dat de executiekoper wordt beschermd, dan blijft de eigendomsoverdracht, maar ook de zuivering in stand. Het op het goed rustende recht van hypotheek en eventuele beslagen vervallen. Als de executieopbrengst al is verdeeld, blijft ook die verdeling in stand.

Het enige gevolg van afwijzing van de vorderingen van de hypotheekhouder is dan dat hij het uit de executieopbrengst ontvangen bedrag op grond van onverschuldigde betaling moet terugbetalen aan de schuldenaar en dat hij de schade moet vergoeden die de geëxecuteerde door de executie heeft geleden. De executiekoper en anderen dan de executant die een uitkering uit de executieopbrengst hebben gekregen, blijven dan buiten schot.

Mocht u geconfronteerd worden met de voornoemde situatie - als hypotheekhouder, geëxecuteerde of koper, dan dient u met het vorenstaande rekening te houden.

Indien u nader over dit onderwerp wilt worden geïnformeerd, dan kunt u contact opnemen met een van onze specialisten.