Ouderdomsclausule; praktische tips

Kees Borstlap 18 januari 2017 door Kees Borstlap

Bij de verkoop van met name oudere woningen wordt met grote regelmaat door de (makelaar van de) verkoper voorgesteld om een ouderdomsclausule op te nemen. De bedoeling daarvan is om eventuele gebreken aan de woning die verband houden met de ouderdom ervan voor risico van de koper te laten komen. Regelmatig ontstaan daar echter ook geschillen over, meestal omdat (de makelaar van) de verkoper de betreffende clausule niet precies genoeg heeft opgeschreven.

Een voorbeeld uit de praktijk:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de verkoopmakelaar heeft geadviseerd een eigen deskundige bij de aankoop in te schakelen en dat het niet inschakelen van een eigen (bouw) deskundige voor eigen risico van de koper is.”

Hierover is geprocedeerd en daarbij kwam de rechter tot het oordeel dat deze clausule zo vaag was dat hij niet werkte.

Of deze:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht”.

Die lijkt al beter, maar is nou bedoeld om alle genoemde gebreken voor rekening van de koper te laten komen, of alleen als deze het gevolg zijn van de ouderdom van de woning? Dat is onduidelijk. De verkoper kwam er in deze zaak mee weg overigens, toen er sprake bleek van verrotte vloerdelen en balken en voorts van zwam en schimmel.

De NVM beveelt de volgende tekst aan:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan [●] jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7.17 lid 1 en 2 BW kom het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper.” [1]

Deze clausule lijdt aan hetzelfde euvel als de vorige, te weten dat onduidelijk is:
(i) of bedoeld om alle genoemde gebreken voor rekening van de koper te laten komen, of alleen die gevolg zijn van de ouderdom van de woning en voorts is (ii) onduidelijk wat de eventuele gevolgen zijn van het feit dat de verkoper wist of moest weten van de gebreken.

Als bedoeld is om alléén de (eventuele) gevolgen van de ouderdom van de woning voor rekening en risico van de koper te laten komen, is de volgende tekst beter:

“Het is koper bekend dat de woning omstreeks (...) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van de koper”

Indien de belangen van de koper moeten worden behartigd zou hier nog een zinsnede aan kunnen/moeten worden toegevoegd, teneinde zeker te stellen dat de meldingsplicht van de verkoper wel blijft bestaan, te weten de volgende tekst:

“zulks onverminderd de verplichting van verkoper om koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt te weten dat koper ze niet kent.”

Deze toevoeging is strikt genomen waarschijnlijk overbodig, omdat, als vaststaat dat de verkoper wist van een gebrek en hij dat niet heeft verteld, deze niet te goeder trouw een beroep op de ouderdomsclausule kan doen.

Pas echter op! De bewijslast dat de verkoper wist of moest weten ligt wel bij de koper. Het beste advies aan de koper van een oude woning blijft dus: sowieso zelf onderzoek doen!

[1] Tekst van Mr J.J. Dammingh, Drafting tips & skills: (extra) clausule in koopcontract , ORP 2016/8