Huuropzegging te laat gedaan, toch geldig aldus Hof Den Bosch

Geplaatst op: 9 januari 2018

In deze zaak is tussen verhuurder en huurder per 1 januari 2013 een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfs- en kantoorruimte gesloten voor de duur van 1 jaar met verlenging van telkens 1 jaar behoudens opzegging. De opzegtermijn bedroeg 6 maanden en er kon schriftelijk opgezegd worden tegen het einde van een huurperiode. Huurder heeft de huurovereenkomst via een ongedateerde brief opgezegd ‘tegen de eerst mogelijke datum’. Deze brief is door verhuurder ontvangen op 28 juni 2013 aldus huurder, terwijl verhuurder stelt dat de brief pas (kort) na 1 juli 2013 is ontvangen. Huurder heeft de huurprijs betaald tot en met 31 december 2013, ervan uitgaande dat de huurovereenkomst per die datum eindigde. Verhuurder stelt dat opzegging te laat is gedaan, namelijk niet voor 1 juli 2013, waardoor de huurovereenkomst wordt voortgezet voor de duur van een jaar, dus tot en met 31 december 2014.

De kantonrechter heeft huurder een bewijsopdracht gegeven: huurder diende te bewijzen dat de verhuurder de huuropzegging tijdig heeft ontvangen. Huurder slaagt niet in dit bewijs en de kantonrechter wijst de vordering van verhuurder met betrekking tot de vervallen huurtermijnen over 2014 met wettelijke handelsrente toe.

Huurder stelt hoger beroep in.

Het Hof gaat er ook vanuit dat de opzeggingsbrief de verhuurder niet tijdig voor 1 juli 2013 heeft bereikt. Aan de hand van de afgelegde getuigenverklaringen gaat het Hof er voorts van uit dat de opzeggingsbrief minimaal 2 dagen en maximaal 10 dagen te laat aan verhuurder is overhandigd. Dat de opzeggingsbrief niet aangetekend of per deurwaardersexploot is uitgebracht, acht het Hof niet beslissend. Deze vereisten hebben tot doel buiten twijfel te stellen dat en wanneer is opgezegd, maar brengen, aldus het Hof, niet mee dat niet op een andere manier rechtsgeldig kan worden opgezegd.

Ten aanzien van de termijnoverschrijding van 2-10 dagen overweegt het Hof in het arrest het volgende. Het belang van tijdige opzegging is dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In deze zaak is de opzegtermijn van 6 maanden die partijen hadden afgesproken, met 2-10 dagen verkort. Het Hof vindt dit een zodanig minimale overschrijding dat daarmee het belang van verhuurder bij het hebben van voldoende tijd om een nieuwe huurder te vinden niet of slechts in zeer beperkte mate is geschaad. Omstandigheden die tot een ander oordeel zouden moeten leiden zijn volgens het Hof niet gesteld of gebleken.

De consequentie hiervan is dat de verhuurder zich niet op de te late ontvangst van de opzeggingsbrief mag beroepen, zodat de huuropzegging per 31 december 2013 rechtsgeldig is gedaan en de huur per die datum is geëindigd.

Kortom: het tijdig opzeggen van de huur heeft uiteraard sterk de voorkeur, maar bent u enkele dagen te laat met de opzegging dan hoeft er geen man overboord te zijn.

Heeft u vragen over dit onderwerp of vragen op het gebied van huur en verhuur van bedrijfsruimte of woonruimte, neemt u dan contact op met een van onze specialisten.