Vergeet niet tijdig te klagen: de klachtplicht in de bouw uitgelegd
Geplaatst op: 7 september 2023
In de praktijk komt het regelmatig voor dat een bouwwerk niet voldoet aan de overeenkomst. Het bouwwerk bevat bijvoorbeeld gebreken die pas aan het licht zijn gekomen na het moment van oplevering. De aannemer kan toch aansprakelijk zijn voor deze gebreken, ook al is het werk al opgeleverd en dus in beginsel aanvaard door de opdrachtgever. Daarbij is wel vereist dat de opdrachtgever tijdig klaagt over het gebrek. Maar wat houdt een ‘klachtplicht’ eigenlijk in?
De oplevering
Zodra de aannemer aan de opdrachtgever meedeelt dat het werk opgeleverd kan worden, zal de opdrachtgever het werk onderzoeken en keuren. Vervolgens aanvaardt de opdrachtgever het werk. Na deze aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd. Dit is een belangrijk moment, omdat dan het risico van het werk verschuift van de aannemer naar de opdrachtgever. De aannemer is niet langer meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Gebreken na oplevering
Ontdekt de opdrachtgever na oplevering toch nog gebreken? Dan kan daarvoor de aannemer aansprakelijk worden gesteld als:
- het gebrek op het moment van oplevering niet ontdekt had kunnen worden (let op dat bij de Uni-forme Administratieve Voorwaarden (UAV) een strenger vereiste geldt);
- het gebrek aan de aannemer toe te rekenen is; én
- de opdrachtgever binnen bekwame tijd geklaagd heeft over dit gebrek bij de aannemer (‘de klachtplicht’).
Het is dus noodzakelijk dat je als opdrachtgever – na constatering van het gebrek – tijdig klaagt bij de aannemer over dit gebrek. Je moet de aannemer namelijk in staat stellen om het gebrek te herstellen voordat de schade toeneemt.
Wanneer klaag je “tijdig”? Dat hangt af van verschillende omstandigheden, zoals:
- hoe deskundig de opdrachtgever is;
- hoeveel tijd nodig is om onderzoek te (laten) doen naar het gebrek.
Wel is het raadzaam om meteen nadat je het gebrek hebt ontdekt dat aan de aannemer te melden. De aannemer dient vervolgens de gelegenheid te krijgen om het gebrek binnen een redelijk termijn te herstellen.
Niet tijdig geklaagd
Als je het gebrek niet tijdig hebt gemeld bij de aannemer, dus niet tijdig hebt “geklaagd”, kan dat vervelende gevolgen hebben voor de opdrachtgever. De opdrachtgever verliest namelijk de mogelijkheid om zijn rechten uit te oefenen als hij te laat heeft geklaagd. Hij kan de aannemer niet meer aanspreken voor de schade als gevolg van het gebrek.
Let op dat je ook spoedig actie onderneemt nadat je bij de aannemer hebt geklaagd over het gebrek. Zodra twee jaren zijn verlopen nadat er geklaagd is (en de aannemer niets heeft gedaan), kan de opdrachtgever de aannemer niet meer aanspreken voor de door hem geleden schade.
Win deskundig advies in
Als opdrachtgever mag je de klachtplicht niet uit het oog verliezen als er sprake is van een gebrek. Niet tijdig klagen kan nadelige gevolgen hebben. Aarzel daarom niet om op tijd deskundig advies in te winnen. Onze bouwrecht advocaten helpen je daar graag bij.