Wat is mandeligheid?

20056 DOMMERHOLT PORTRETTEN 29 2 november 2020 door Drieuwes de Jongh

Of het nu gaat om een woonrijk of een bedrijventerrein, een buurt kent vaak gebieden die niet volledig privé zijn, maar ook niet openbaar. Het kan bijvoorbeeld gaan om een steegje dat toegang biedt tot een aantal achtertuinen, maar ook om een gedeeld parkeerterrein, om groen of om nutsvoorzieningen voor een bedrijventerrein.

In dat soort gevallen is de grond vaak gezamenlijk eigendom en bestemd tot gemeenschappelijk nut van de betrokken erven. De grond is dan een mandelige zaak.

Wanneer is ‘iets’ een mandelig terrein?

Nu is veel grond in gemeenschappelijk eigendom. Denk alleen al aan alle stellen die samen een huis hebben gekocht. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van dezelfde zaak. Het onderscheidende kenmerk van een mandelige zaak is dan ook dat de mandelige zaak tot nut is bestemd van andere erven. De steeg is tot mandelige zaak bestemd, omdat de woningeigenaren baat hebben bij de steeg. Het parkeerterrein is tot mandelige zaak bestemd, omdat de omliggende bedrijven gezamenlijk werknemers en bezoekers willen kunnen laten parkeren.

Als een zaak mandelig is, dan heeft dat belangrijke gevolgen voor de eigenaren van de betrokken erven. Het is bijvoorbeeld niet mogelijk om als mede-eigenaar je aandeel in de mandelige zaak afzonderlijk te verkopen van het betrokken erf. Dat is logisch, omdat de mandelige zaak nu eenmaal tot gemeenschappelijk nut is bestemd. Mede-eigendom van een steeg is nu eenmaal nutteloos als je niet ook eigenaar bent van een woning die aan de steeg ligt. In de praktijk levert dit dan ook weinig problemen op. Mede-eigendom van een parkeerterrein is nutteloos als je geen eigenaar bent van een van de omliggende bedrijven.

Voorkomende geschillen bij mandeligheid

Wat in de praktijk wel vaak tot problemen leidt, is het feit dat een mandelige zaak gemeenschappelijk eigendom is en dat dus alleen alle eigenaren gezamenlijk over die zaak mogen beslissen. Anders gezegd: iedere eigenaar heeft een veto-recht op wat er met de mandelige zaak gebeurt.

Wil de meerderheid van de eigenaren een opwaardering van de terreininrichting? Eén mede-eigenaar kan het tegenhouden. Wil een deel van de eigenaren een ander onderhoudscontract afsluiten? Eén eigenaar kan bepalen dat alles bij het oude blijft.

Er zijn verschillende manieren om te voorkomen dat de besluitvorming wordt geblokkeerd door een minderheid. In de meeste gevallen wordt in ieder geval een beheerovereenkomst gesloten, waarin de belangrijkste onderwerpen (genot, gebruik en beheer) geregeld worden. Is er geen beheersovereenkomst gesloten, dan is het mogelijk om die door de rechter te laten vaststellen.

Zijn er veel mede-eigenaren, zoals bij een recreatieterrein dat wordt beheerd door de eigenaren van de vakantiehuisjes, dan wordt vaak een vereniging van eigenaren opgericht. Die vereniging zorgt dan voor het beheer van de mandelige zaak. Het grote voordeel is dat dan geen unanieme besluitvorming meer nodig is. De dagelijkse gang van zaken is in handen van het bestuur, belangrijke besluiten worden genomen door de ledenvergadering. Hoewel de functie (en naam) van zo’n vereniging vergelijkbaar is met de vereniging van eigenaars van appartementsrechten, is er een wezenlijk verschil. Eigenaren van appartementsrechten zijn per definitie lid van de vereniging van eigenaars. Mede-eigenaren van een mandelige zaak zijn dat niet. Zij kunnen zich onttrekken aan de vereniging van eigenaren en voor een belangrijk deel zelfs onttrekken aan de kosten die er voor het beheer worden gemaakt.

Om dit soort free-rider problemen te voorkomen is het van het grootste belang om al bij de vestiging van de mandelige zaak goed na te denken over onderwerpen als onderhoud, verdeling van kosten en besluitvorming. Wij helpen graag bij het voorkomen van problemen of het vinden van een oplossing.