Wat zijn de rechten en plichten bij de verhuur van een bedrijfsruimte?

23 december 2020 door Niek Slotman

Zijn de rechten en plichten voor verhuurders van een bedrijfsruimte anders dan de algemene rechten en verplichtingen die gelden voor verhuurders?

In mijn vorige blog lees je alles over de rechten en verplichtingen van de verhuurders in het algemeen en in deze blog neem ik je mee hoe dit zit voor verhuurders van een bedrijfsruimte.

Verschillende soorten bedrijfsruimtes

Het is van belang om te weten dat de bescherming van de huurder bij de verschillende soorten bedrijfsruimtes verschilt. Bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimtes zijn er veel wettelijke regels van toepassing, waarvan de verhuurder over het algemeen niet ten nadele van de huurder mag afwijken. Dit in tegenstelling tot overige bedrijfsruimtes, waarbij de huurder en verhuurder grotendeels vrij zijn om eigen afspraken te maken.

Op de pagina huurovereenkomsten lees je meer over de verschillen tussen deze bedrijfsruimtes.

De duur van de overeenkomst

Voor middenstandsbedrijfsruimte geldt in de regel een huurperiode van vijf jaar. Deze huurperiode wordt, behoudens opzegging, automatisch verlengd met een nieuwe periode van vijf jaar. Indien niet anders is overeengekomen, wordt de huurovereenkomst na deze tien jaar voor onbepaalde tijd verlengd. Partijen kunnen dus wel afspreken dat na tien jaar een andere verlengingstermijn gaat gelden, bijvoorbeeld van één of van vijf jaar.

Een huurovereenkomst die is afgesloten voor een duur van langer dan vijf jaar maar korter dan tien jaar wordt, behoudens opzegging, automatisch verlengd tot een totale duur van tien jaar. Deze termijnen zijn van dwingend recht, waardoor van deze termijnen niet mag worden afgeweken. Indien na deze tien jaar niet anders is overeengekomen, dan wordt ook deze overeenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

Uitzondering op het voorgaande is de tijdelijke huurovereenkomst. Voor starters is het mogelijk om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar te sluiten. Indien in de overeengekomen periode niet wordt opgezegd, dan wordt de overeenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor vijf jaar en gelden vervolgens de ‘gewone’ hiervoor genoemde regels.

Voor overige bedrijfsruimtes kunnen huurder en verhuurder elke huurtermijn afspreken die zij willen.

De beëindiging van de huurovereenkomst

Van belang is dat de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimtes niet eindigt door het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn. Daarvoor is opzegging nodig. Dit is anders bij overige bedrijfsruimtes waarbij de huur wel automatisch kan eindigen na het verstrijken van de overeengekomen termijn. Let op: in de huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimtes kan ook bepaald zijn dat de huurovereenkomst toch moet worden opgezegd.

Op de pagina beëindiging van huur bedrijfsruimte is te lezen hoe deze huurovereenkomsten kunnen worden beëindigd.

Contracts-overname: indeplaatsstelling

Soms is het wenselijk of noodzakelijk (denk aan de coronacrisis) dat huurders hun bedrijf kunnen verkopen aan een derde partij die het bedrijf kan voortzetten vanuit de gehuurde bedrijfsruimte. Dat is niet automatisch het geval: een verhuurder hoeft immers niet in te stemmen met een niet door hem gekozen huurder. Bij middenstandsbedrijfsruimtes biedt indeplaatsstelling in dat geval de mogelijkheid om de huurovereenkomst over te dragen aan een nieuwe huurder die een gelijksoortig bedrijf in het gehuurde pand wil exploiteren.

De huurder kan bij de rechter hiervoor een vordering instellen dat hij gemachtigd wordt om de voorgestelde huurder in zijn plaats te stellen. De rechter die over de indeplaatsstelling beslist, wijst de vordering slechts toe indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf.

Indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsuitvoering, dan is het mogelijk dat de rechter de vordering afwijst.

Let op: de wettelijke indeplaatsstelling is van dwingend recht en is alleen mogelijk bij middenstandsbedrijfsruimtes en kan niet in de huurovereenkomst worden uitgesloten. Bij overige bedrijfsruimtes staat het partijen vrij over indeplaatsstelling afspraken te maken in de huurovereenkomst.

Wil je als verhuurder of huurder weten onder welke regels jouw bedrijfsruimte valt, neem dan contact op met een van onze huurrecht specialisten.