Zekerheden bij huurovereenkomsten

Kees Borstlap 21 september 2020 door Kees Borstlap

Als een huurder failliet gaat biedt z’n bankgarantie natuurlijk een goede zekerheid, maar als de openstaande huurvordering hoger is dan de bankgarantie zit de verhuurder nog steeds met de gebakken peren.

In ontzettend veel, zo niet bijna alle huurovereenkomsten staat als verplichting voor de huurder opgenomen om een bankgarantie te verstrekken, meestal voor 3 maanden huur. Ook in de duizenden huurovereenkomst die zijn opgemaakt volgens de ROZ-modellen is dat het uitgangspunt.

Het is kinderlijk eenvoudig om de verhuurder veel meer zekerheid te geven. Dat kan door in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen waarbij er een pandrecht wordt gevestigd op de inventaris of de voorraden die in het gehuurde staan. Een bezitloos pandrecht noemen juristen dat.

Van zo’n bepaling heeft de huurder ook geen enkele “last”, zolang hij zijn huur blijft betalen. Als er een achterstand ontstaat, of erger, als de huurder failliet gaat kan de verhuurder dan verhaal nemen op die inventaris en of de voorraden. Sterker nog: voor de huurvordering die ontstaat ná faillissementsdatum gaat de verhuurder met dit pandrecht ook vóór de preferente pre-faillissementsvordering van de belastingdienst op bodemzaken (bodemvoorrecht), zodat de verhuurder voor wat betreft die vordering er met de opbrengst van de inboedel vandoor kan gaan. Zowel de curator als de belastingdienst staan met lege handen.

Maar pas op!  Het enige wat je wel moet doen is een pandrechtbepaling opnemen in de huurovereenkomst en vervolgens de ondertekende huurovereenkomst laten registreren bij de Belastingdienst. Anders is dat pandrecht niet geldig. Hoe dat moet lees je hier >